На фоне ухода зарубежных брендов из России торговые центры столкнулись с дефицитом арендодателей. Чтобы заполнить пустующие площади, они стали обращать внимание на нетипичный для себя бизнес — термальные комплексы. Сколько стоит запустить такой объект и можно ли на нем заработать?
В последние три года в России растет спрос на внутренний туризм, а вместе с ним и на термальные комплексы. Это объекты с бассейнами, саунами, банями и массажными зонами, которые могут заменить россиянам зарубежные курорты, отмечают эксперты. Они начали активно открываться в пандемию. И на сегодня их общая площадь составляет 295 000 кв. м, подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group. Всего в стране работает 40 комплексов, и почти 20% расположены в торговых центрах.
Последние готовы размещать термальные комплексы, так как ощущают дефицит арендаторов на фоне ухода из России зарубежных брендов и роста онлайн-торговли. К июню 2023 года доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы выросла до 14,5% — это максимум с 2009 года.
Впрочем, не каждый торговый центр сможет принять подобный объект. Какие ограничения есть в этой нише и сколько можно заработать на так называемых термах?
Верный расчет
58-летний Юрий Бычков из Пермского края всю жизнь занимался строительством. Он зарегистрировал компанию ООО «Мастер-Дом» в 1996 году и с тех пор возводил здания на заказ — многоэтажные дома, коттеджи, рестораны и пр. Со временем к нему стали обращаться клиенты с проектами терм. Это объекты, которые объединяют различные виды банного отдыха — бани, массаж и пр. Такой комплекс также предполагает зону под открытым небом с теплым бассейном. С ней он воспринимается как курорт, отмечает в разговоре с Forbes Бычков.
Со временем предприниматель увлекся термами и решил занять эту нишу. Первый собственный комплекс, «Воткинские термы», он запустил в Воткинске, Республика Удмуртия, в 2015 году. В него он вложил около 70 млн рублей из денег, накопленных благодаря строительному бизнесу.
Первое время он возводил под термы здания с нуля или перестраивал готовые постройки. Но в 2017 году, планируя комплекс в Ижевске, обратил внимание на полупустой ТЦ «Италмас» — в нем находились лишь гипермаркет «Магнит», магазин одежды «Глория Джинс» и цветочный «Дикая орхидея». «Наш маркетолог съездила туда в воскресенье, и за день увидела там только себя и мужа», — вспоминает Бычков. Как пишет «Коммерсантъ», этот ТЦ начали строить в 2007 году. Впоследствии срок запуска несколько раз сдвигался, так как у объекта менялись собственники — его начали поэтапно вводить в эксплуатацию только в 2015-м. За это время неподалеку появилось еще два торговых центра — «Столица» и «Талисман», куда ушли арендаторы, уверяет Бычков.
Пустующий ТЦ привлек предпринимателя низкой арендной платой — ему удалось договориться о ставке в 250 рублей за квадратный метр. Прилегающий участок под открытую зону можно было снять еще дешевле — 50 рублей за квадратный метр. Отсутствие трафика предпринимателя не смущало. «Термальный комплекс сам создает трафик», — уверяет он, ссылаясь на показатели своих первых проектов. Например, «Воткинские термы» на тот момент принимали в среднем по 600 гостей в день.
Всего Бычков снял в «Италмасе» под «Ижевские термы» почти 9000 кв. м. Комплекс открылся в августе 2017 года и проработал там вплоть до закрытия ТЦ в 2023 году. На его территории появились сауна со стеной из гималайской соли, термальный бассейн, купель, бочка «Фурако» и др. Изначально предприниматель планировал потратить на обустройство объекта 170 млн рублей. Из них 100 млн рублей он взял в кредит у банка, еще 70 млн рублей вложил знакомый инвестор — его имя Бычков не раскрыл. Однако этой суммы оказалось недостаточно. Впоследствии он доинвестировал порядка 70 млн рублей из прибыли компании.
О выборе места основатель не пожалел — за оставшиеся месяцы года комплекс посетили более 117 000 человек. Это принесло ему 15 млн рублей прибыли при выручке в 30,7 млн рублей. Впоследствии показатели динамично росли. За 2018 год комплекс принял более полмиллиона гостей. А его прибыль достигла 48,2 млн рублей при выручке 62 млн рублей. Высокую маржу Бычков объясняет низкими расходами бизнеса: помимо аренды, они включают оплату труда, закупку химических средств (хлора для дезинфекции, альгицида против бактерий и водорослей), оплату воды, электричества и пр.
Удачная находка
В следующие годы в нише стали появляться новые игроки. В 2019 году на нее обратила внимание девелоперская компания «Основа», которая среди прочего возводила семейные досуговые центры. В феврале следующего года она открыла первый термальный комплекс «Термоленд» в московском торговом центре «Рио». По подсчетам президента «Основы» Александра Ручьева, работа над проектом заняла около года, а общие инвестиции в него составили 500 млн рублей. Получилось в разы меньше, чем если бы команда возводила под терму отдельное здание, уточняет в разговоре с Forbes гендиректор «Термоленда» Дмитрий Волков.
Проекту, впрочем, не повезло со временем запуска: в марте 2020-го в России ввели локдаун из-за пандемии коронавируса, и трафик в ТЦ упал до нуля. Из-за этого по итогам года комплекс сработал в убыток — точные цифры Ручьев и Волков не назвали. В 2021 году он вырос до 4 млн рублей при выручке в 132 млн рублей. Ручьев, однако, утверждает, что это плановый убыток — срок окупаемости термы составляет до пяти лет.
Бычков тем временем продолжал наращивать прибыль. Например, «Ижевские термы» по итогам 2021-го принесли ему 177,5 млн рублей. Выручка комплекса возросла до 263 млн рублей. По его мнению, этому способствовало более пристальное внимание людей к своему здоровью после пандемии. Об этом говорит и региональный директор департамента консалтинга и аналитики в NF Group Ольга Широкова. Она отмечает, что после пандемии люди стали больше заботиться о себе и своем здоровье, что положительно повлияло на весь сегмент wellness (благополучия). В том же году с запросами на термы к Бычкову стали сами выходить представители ТЦ. К нему, например, обратился собственник торгового центра «Галерея 9-18» в подмосковном городе Видное. У него пустовало 20% площадей, и требовался арендатор. Инвестиции в запуск, по словам Бычкова, составили 220 млн рублей. С «Галереей 9-18» Forbes связаться не удалось.
Тренд на термы в ТЦ продолжился в 2022 году, когда последние стали массово терять арендаторов на фоне ухода международных брендов, отмечают в консалтинговой компании IBC Real Estate. В октябре 2022 года Российский союз торговых центров (РСТЦ) даже обращался к региональным властям с просьбой поддержать отрасль и ввести налоговые льготы. К июню 2023 года доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы выросла до 14,5% — это максимум с 2009 года.
Сдача площадей под термальные комплексы решает проблему пустующих площадей, считают в IBC Real Estate. Они могут занять от 1000 до 30 000 кв. м, что несопоставимо с запросами фешен-ретейлеров, которым в среднем требуется 300-500 кв. м, максимум — 1500 кв. м, обращают внимание в компании. К тому же они продолжают привлекать людей. По наблюдениям Ручьева, в последние два года спрос драйвит тренд на внутренний туризм. Из-за сложностей с перелетами население все чаще обращается к отдыху недалеко от дома, к которому относятся и термальные комплексы.
Большой потенциал
Впрочем, не каждый ТЦ подойдет под терму, считают собеседники Forbes. Как минимум его конструкция должна выдержать нагрузку в 1,3-1,5 т на кв. м. Обычно перекрытия в центрах способны выдержать до 400-600 кг на кв. м, утверждает Бычков. Комплексам также требуются лоты на первых этажах с отдельным входом для посетителей и зоной разгрузки для технических нужд, добавляет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Несмотря на ряд ограничений, ближайшие два-три года рынок увеличится более чем вдвое — будет открыто еще 400 000 кв. м термальных комплексов в разных регионах, прогнозирует Широкова. И 90% всех планируемых терм будут представлены в черте города, в том числе в торговых центрах.
Так, «Основа» планирует в ближайшие пять лет открыть 50 «Термолендов» в Москве, Подмосковье и крупнейших городах России и вложить в это порядка 25-30 млрд рублей, рассказывает Ручьев. По его словам, на этапах строительства и проектирования находится более 20 таких проектов, еще 15 — на финальной стадии согласования. Вложения в каждый планируется окупить за пять лет. Часть терм займет помещения ушедших из России зарубежных брендов. Например, один из комплексов, в казанской «Меге», откроется на месте IKEA, а другой, в петербургском ТЦ «Лето», — магазина спортивных товаров «Декатлон». Большая часть средств пойдет на закупку оборудования и отделочные работы. «На сегодня ниша терм пустует, поэтому мы видим в этом направлении большой потенциал», — заключает Ручьев.
